01Prečo o výsledku rozhodujú prvé týždne predaja

Keď sa nová nehnuteľnosť objaví na realitných portáloch, uvidia ju naraz všetci kupujúci, ktorí v danej lokalite aktívne hľadajú. Práve títo ľudia sú najrozhodnejší. Často majú schválenú hypotéku, poznajú trh a porovnávajú každú novú ponuku s tým, čo už videli.

Ak je byt v Dubnici nad Váhom alebo dom v okolí Ilavy nacenený výrazne nad trhom, títo kupujúci ho preskočia a vrátia sa k nemu až po zľave. Inzerát medzitým starne, na portáloch klesá a otázka „prečo sa to nepredáva?“ začne pracovať proti vám.

Predražená nehnuteľnosť sa nepredáva. Pomáha predávať konkurenciu, ktorá pri nej pôsobí ako výhodná kúpa.

Správne nastavená cena od prvého dňa preto nie je ústupok. Je to najsilnejší nástroj, ako vytvoriť záujem viacerých kupujúcich naraz a vyjednávať z pozície sily.

02Ako zistiť reálnu trhovú cenu nehnuteľnosti

Najčastejšia chyba pri ocenení je porovnávanie s cenami v inzerátoch. Inzerát ukazuje, koľko by chcel predávajúci. O skutočnej hodnote hovoria až zrealizované predaje podobných nehnuteľností v rovnakej lokalite a v podobnom stave.

Čo najviac ovplyvňuje cenu bytu

• Lokalita a konkrétna ulica. Aj v rámci jedného mesta, napríklad medzi sídliskami v Dubnici nad Váhom alebo časťami Trenčína, môže byť rozdiel v cene za meter štvorcový výrazný.
• Stav a rozsah rekonštrukcie. Pôvodný stav, čiastočná a kompletná rekonštrukcia sú tri rozdielne cenové kategórie.
• Poschodie, výťah, dispozícia a orientácia. Svetlý byt s praktickou dispozíciou sa predáva rýchlejšie.
• Balkón, loggia, pivnica a parkovanie. V centrách miest je parkovacie miesto čoraz dôležitejším argumentom.
• Energetická trieda a stav bytového domu. Zateplenie, nové rozvody a výťahy zvyšujú hodnotu každého bytu v dome.

Pri rodinnom dome sledujte aj

• veľkosť a tvar pozemku, prístupovú cestu a inžinierske siete,
• stav strechy, statiky, vykurovania a okien,
• súlad stavby s dokumentáciou (kolaudácia, prístavby),
• dostupnosť do práce a škôl, napríklad z obcí okolo Ilavy, Košece či Púchova.

03Príprava nehnuteľnosti a dokumentov

Kupujúci sa rozhoduje emóciou a potvrdzuje rozum. Príprava preto musí fungovať v oboch rovinách: nehnuteľnosť má na obhliadke pôsobiť čisto a svetlo, a papiere musia byť pripravené skôr, než sa kupujúci stihne opýtať.

Kontrolný zoznam dokumentov

Zaškrtnite si, čo už máte pripravené:

• Nadobúdací dokladkúpna alebo darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve, rozhodnutie o vyporiadaní BSM
• Energetický certifikátje povinný pri predaji aj prenájme a energetická trieda sa uvádza už v inzeráte
• Potvrdenie od správcu bytového domuo úhradách a prípadných nedoplatkoch do fondu opráv
• Informácia o úvere a záložnom práveak je na nehnuteľnosti hypotéka, potvrdenie banky o výške zostatku
• Pôdorys a doklady o rekonštrukciifaktúry, revízie elektriny a plynu, záruky
• Pri dome: kolaudačné rozhodnutie a stavebné dokladyvrátane povolení k prístavbám a geometrického plánu

Pripravené: 0 zo 6

Nehnuteľnosť pripravená na obhliadku

Menej je viac. Odložte osobné veci a prebytočný nábytok, opravte drobnosti ako kvapkajúcu batériu či nefunkčné svetlo a vyvetrajte. Kupujúci si potrebuje predstaviť vlastný život, nie ten váš. Pri prázdnom byte pomáha jednoduchý home staging alebo 3D vizualizácia zariadenia.

04Prezentácia a marketing, ktoré privedú kupujúcich

Prvú obhliadku nerobí kupujúci v byte, ale na mobile. Za pár sekúnd sa rozhodne, či inzerát otvorí. Preto je profesionálna prezentácia investícia, ktorá sa vracia vo vyššej cene aj kratšom čase predaja.

• Profesionálne fotografie pri dennom svetle, so správnou perspektívou a úpravou.
• Video a zábery z dronu pri domoch a pozemkoch, kde rozhoduje okolie a výhľad.
• Pôdorysy a 3D vizualizácie, ktoré pomôžu predstaviť si dispozíciu alebo rekonštrukciu.
• Text inzerátu, ktorý predáva výhody lokality, nielen metre štvorcové.
• Cielená online reklama na sociálnych sieťach pre ľudí, ktorí hľadajú bývanie práve v Trenčianskom kraji.

V BEST LIVING pripravujeme prezentáciu na mieru každej nehnuteľnosti. Viac o tom, čo zahŕňa náš servis, nájdete na stránke realitné služby.

05Obhliadky a vyjednávanie o cene

Obhliadky sú moment, keď sa záujem mení na ponuky. Dôležité je, kto na obhliadku príde a ako je vedená.

• Preverenie záujemcov vopred. Má kupujúci financovanie? Predáva vlastnú nehnuteľnosť? Ušetríte čas aj nervy.
• Obhliadky v blízkych termínoch. Keď kupujúci vidí ďalších záujemcov, rozhoduje sa rýchlejšie a vyjednáva menej.
• Pripravené odpovede. Náklady na energie, fond opráv, susedia, parkovanie. Neistota v odpovediach znižuje cenu.
• Vyjednávanie cez makléra. Predávajúci, ktorý vyjednáva sám za seba, ľahko prezradí časový tlak alebo emócie.

06Zmluvy, hypotéka a kataster: bezpečný priebeh predaja

Po dohode o cene prichádza najcitlivejšia časť. Tu sa rozhoduje, či dostanete peniaze bezpečne a v dohodnutom čase. Typický postup vyzerá takto:

1. Rezervačná zmluvaKupujúci zloží rezerváciu a nehnuteľnosť sa stiahne z ponuky.
2. Financovanie kupujúcehoPri hypotéke banka objedná znalecký posudok a schváli úver.
3. Kúpna zmluva a úschovaKúpna cena sa uloží do notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy.
4. Návrh na vklad do katastraKataster zapíše nového vlastníka. Až potom sa uvoľnia peniaze z úschovy.
5. Odovzdanie nehnuteľnostiOdovzdávací protokol, stavy meračov, kľúče a prepis energií.

Ak na nehnuteľnosti viazne hypotéka, nie je to prekážka. Úver sa bežne splatí priamo z kúpnej ceny a banka následne dá súhlas na výmaz záložného práva. S financovaním kupujúcich aj predávajúcich pomáha v našom tíme finančný špecialista.

07Predaj nehnuteľnosti podľa lokality

Každé mesto v našom regióne má iný typ kupujúcich, iné tempo predaja a iné faktory, ktoré rozhodujú o cene. Lokálna znalosť trhu je preto pri ocenení aj marketingu rozhodujúca.

Hľadáte bývanie v niektorej z týchto lokalít? Pozrite si aktuálnu ponuku nehnuteľností.

08Prenájom nehnuteľnosti: keď predaj nie je jediná možnosť

Nie každý majiteľ chce predávať hneď. Byt v Trenčíne, Púchove alebo Dubnici nad Váhom môže byť stabilným zdrojom príjmu. Úspešný prenájom však stojí na rovnakej príprave ako predaj.

• Správne nastavené nájomné podľa lokality, zariadenia a toho, či sú energie zahrnuté v cene.
• Preverený nájomca so stabilným príjmom, ktorý sa o byt postará.
• Kvalitná nájomná zmluva s jasnými pravidlami, výškou zábezpeky a výpovednými lehotami.
• Odovzdávací protokol s fotografiami, ktorý vás chráni pri ukončení nájmu.

09Pre developerov: predaj projektu od prvej vizualizácie

Pri developerskom projekte sa predaj začína dávno pred kolaudáciou. Správne nastavená cenová stratégia po etapách, kvalitné vizualizácie a profesionálna komunikácia so záujemcami rozhodujú o tom, ako rýchlo sa projekt vypredá a aké financovanie developer získa.

• analýza cieľovej skupiny a cien v danej lokalite,
• 3D vizualizácie, animácie a web projektu,
• marketingová kampaň a vedenie záujemcov,
• správa rezervácií, zmlúv a koordinácia jednotlivých predajov.

Takto predávame projekty Domy Púchov – Dohňany, Hanzlíkovská – Trenčín a Nad Slatinou – Streženice. Pripravujete projekt v Trenčianskom kraji? Ozvite sa nám a prejdeme spolu predajnú stratégiu.

10Časté otázky o predaji nehnuteľnosti